Investir dans une SCPI: Les bases


Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des fonds d'investissement immobilier français et constituent l'un des produits d'investissement les plus solides et les plus performants en France.

Qu'est-ce qu'une Société civile de placement immobilier (SCPI) ?

Les SCPI sont des sociétés d'investissement autorisées par la loi en France depuis 1970 et qui ne peuvent pas être cotées en bourse. Elles sont habilitées à émettre des actions au profit des institutionnels et du public et constituées dans le but exclusif d'acquérir et de gérer des biens immobiliers pour le compte des actionnaires. Ils sont aussi plus largement utilisés comme vecteurs d'investissement immobilier neuf. Les équivalents les plus proches hors de France d'une SCPI sont les 'Real Estate Investment Trusts (REITs)'.

Une SCPI est complètement différente d'une Société Civile Immobilière (SCI), qui n'est qu'une société anonyme utilisée pour l'achat et la propriété de biens français.

Les sociétés sont gérées par une équipe de gestion professionnelle (société de gestion) qui collecte les fonds investis et se charge de l'acquisition, de la construction et de la gestion des propriétés. Environ 200 SCPI existent à présent en France, les plus importantes ayant 100 biens immobiliers ou plus en portefeuille. Parmi ces SCPI, dont la capitalisation est supérieure à 1 milliard d'euros, figurent notamment Accès Valeur Pierre, Crédit Mutuel Pierre 1, Edissimmo, Elysées Pierre, Immorente, Selectinvest 1, Notapierre et Rivoli Avenir Patrimoine. 

Pourquoi investir dans une Société civile de placement immobilier (SCPI) ?

Les fonds ont récemment connu une croissance significative, passant d'environ 18 milliards d'euros de capitalisation en 2009 à environ 29 milliards d'euros de fonds gérés aujourd'hui.

Les rendements ont été bien supérieurs à la plupart des autres formes d'investissement, avec une moyenne de plus de 5 % brut par an au cours des vingt dernières années.

Leurs revenus proviennent des loyers facturés aux locataires, qui sont ensuite versés aux actionnaires sous forme de dividendes, normalement sur une base trimestrielle, au prorata du nombre d'actions détenues.

Les forts rendements résultent du fait que la grande majorité des fonds est investie dans l'immobilier commercial et industriel, principalement autour de Paris et de l'Ile de France, mais aussi dans certaines autres grandes villes de France.

Le portefeuille comprend des bureaux de premier ordre occupés par des organismes gouvernementaux et d'autres organismes du secteur public ou de grandes sociétés cotées, mais comprendra également une grande quantité de propriétés plus risquées et à faible rendement louées à des entreprises de taille moyenne.

Investir dans une SCPI permet à un investisseur d'accéder à ce marché, et à la mutualisation des risques, là où il pourrait autrement être obligé d'acheter un appartement ou un autre bien résidentiel à des fins de location.

Un petit nombre de SCPI sont constituées dans le but précis d'investir dans l'immobilier d'habitation, dans le cadre de régimes d'avantages fiscaux tels que « Scellier », « Malraux » et, plus récemment, « Duflot ». Les SCPI résidentielles sont principalement mises en place pour réduire la charge fiscale, pas nécessairement pour le rendement qu'elles génèrent.

Les SCPI dont l'objectif principal est les dividendes qu'elles versent sont appelées SCPI de rendement et sont susceptibles d'intéresser la plupart des expatriés.

Les SCPI sont agréées et surveillées par l'Autorité des marchés financiers (AMF).


Y a-t-il des risques à investir dans une société civile de placement immobilier (SCPI)?

Même si le bilan des SCPI est éloquent, le capital investi dans une SCPI n'est pas garanti, et les rendements non plus.

Statut fiscal d'une société civile de placement immobilier (SCPI)

Les SCPI sont "fiscalement transparentes" et ne sont donc pas soumises à l'impôt sur les sociétés.

Au lieu de cela, chaque actionnaire est imposé en fonction de sa situation personnelle.

Ainsi, en tant qu'investisseur particulier, vous seriez redevable de l'imposition des dividendes versés par la SCPI sur la base de votre taux marginal d'imposition. Les dividendes sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %.


La partie des dividendes générés par les revenus locatifs est imposée comme un revenu locatif (revenu foncier) et non comme un dividende d'actions. En tant que revenu foncier, vous bénéficiez d'un abattement avant d'être redevable des impôts et des charges sociales, soit sous le régime micro-foncier, soit sous le régime reel, selon votre situation.

Les revenus générés par la SCPI par le seul biais des intérêts sur les soldes de trésorerie sont imposés sans abattement.

Cela signifie probablement que votre taux marginal d'impôt sur le revenu en France doit être inférieur à 30 % pour que de tels investissements génèrent un rendement net décent, mais très peu d'expatriés paient l'impôt sur le revenu français à ce niveau.

Si vous vendez vos actions, elles sont soumises à l'impôt sur les plus-values, bien qu'une vente dans l'année inférieure à 15 000 € ne génère pas d'assujettissement à l'impôt et qu'il y ait un dégrèvement dégressif sur 22 ans.

Afin de maximiser votre situation fiscale, il est possible de souscrire un contrat d'assurance vie qui contient une enveloppe SCPI en son sein, ce qui donnerait des avantages fiscaux.

Les charges liées à l'investissement dans une société civile de placement immobilier (SCPI)

Comme pour la plupart des formes d'investissement, il y a un hic, qui dans le cas des SCPI est probablement le niveau de leurs charges.

Les frais de souscription à une SCPI sont compris entre 8% et 14% du loyer, ce qui inclut les 5% de taxe d'enregistrement à payer. Les frais de gestion professionnels annuels (frais de gestion) peuvent représenter environ 8% supplémentaires du loyer, bien que les rendements nets moyens de 5% soient après déduction des frais de gestion. Certaines SCPI prennent également en charge la gestion de la vente des parts en cas de souhait de sortie, qui peut être de plusieurs points.

De ce fait, investir dans une SCPI s'inscrit plutôt dans le moyen terme, 10 ans étant généralement considéré comme la durée minimale de détention des parts.

Comment sélectionner une société civile de placement immobilier (SCPI) pour y investir?

Pour déterminer dans quelles SCPI investir, il faut évidemment s'appuyer sur les conseils d'un professionnel.

Il existe plusieurs courtiers (conseillers en gestion de patrimoine indépendants) qui pourraient vous conseiller, mais vous devez vous renseigner sur leur niveau d'expérience dans ce domaine et sur leur degré d'indépendance.

Vous devez également rechercher des éclaircissements quant à la base sur laquelle ils seraient rémunérés, que ce soit via une commission d'un tiers ou des honoraires de votre part, ou un mélange des deux.

C'est aussi payant de faire ses propres devoirs; aucun investisseur avisé ne se repose entièrement sur des conseillers professionnels.

Parmi les facteurs à considérer, outre le niveau historique du rendement et des charges, figurent la qualité du portefeuille, le niveau d'occupation et la qualité de l'équipe de gestion.

Vous devez également tenir compte de la facilité avec laquelle vous pourriez vendre vos actions si vous ne souhaitiez plus continuer à investir. Vous devrez pour cela passer par la SCPI, et si cela ne pose pas forcément de problème, le prix de vente des actions ne peut être garanti.

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